یكی از مهم‌ترین دارایی‌های همه ما مسكن و محل زندگی است كه برای به‌دست‌آوردن و نگهداری از آن همواره تلاش می‌كنیم و بدون تردید اولین مرحله در این مسیر معامله و قولنامه است.



بدون تردید همه ما از امضا‌كردن قولنامه خرید ملك بسیار خرسند و شاد خواهیم شد، اما این شور و نشاط هرگز نباید مانع از دقت و توجه به اصول معامله ملك بشود. پس باید از همان ابتدا خشت اول را درست كار بگذاریم تا خانه محل آرامش باشد، نه‌سوهان روح.

از این رو نحوه تنظیم صحیح قولنامه خرید ملك را كاملا بررسی خواهیم كرد تا لذت خانه‌دار‌شدن همیشه در كام ما شیرین باقی بماند.

در قولنامه خرید ملك طبق قانون ابتدا باید مشخصات خریدار و فروشنده به طور كامل قید شود، گرچه قبل از دست به قلم‌شدن مسئول آژانس املاك برای پركردن 9ماده اصلی قولنامه تمام مدارك شناسایی دو طرف معامله و همچنین سند مالكیت مورد معامله بررسی و تائید شده است، اما باز هم دقت كنید در نوشتن مشخصات در سند سه نسخه‌ای قولنامه مشكلی به وجود نیاید و همه موارد طبق اسناد معتبر تنظیم شده باشد.

پس از این مرحله، نوبت به ثبت دقیق مشخصات ملك یا مغازه مورد معامله است كه باید دقیقا از روی سند مالكیت تنظیم شود.

نشانی، متراژ، سال ساخت و پلاك ثبتی یا به‌طور كلی تمام اطلاعات مربوط به اعیان و عرصه آن جزو اطلاعات مورد نیاز جهت ثبت در قولنامه است سپس به قول معروف حساب، حساب است و كاكا برادر! پس می‌رسیم به رقم مورد معامله و توافق طرفین در این باره كه باید رقم دقیق مورد معامله خوانا و دقیق به صورت حروف و عدد قید شود، اما تبصره‌هایی هم در این بخش باید در نظر گرفته شود.

همگی می‌دانیم طبق عرف باید مبلغی به عنوان بیعانه از سوی خریدار به فروشنده پرداخت شود كه درباره معامله ملك این مبلغ زیاد نیست و حدود 20 یا 30 درصد ارزش مورد معامله خواهد بود، اما همان هم به هر صورتی كه پرداخت می‌شود باید كاملا با ذكر تاریخ درقولنامه قید شود و پس از آن درباره باقیمانده و زمان پرداخت آن صحبت خواهد شد و قول و قرار در قولنامه مكتوب می‌شود. (در هر مرحله اگر از چك استفاده می‌شود تاریخ، بانك عامل، شماره چك و رقم باید كاملا در قولنامه مكتوب و تائید شود).

چهارمین مرحله از بحث قولنامه ملك درباره شرایط تنظیم سند خواهد بود كه در این بند خریدار و فروشنده وعده می‌كنند در روز و تاریخی مشخص هر دو با هم به یكی از دفاتر اسناد رسمی كه مشخصات آن نیز در قولنامه قید می‌شود، مراجعه كنند و شرایط انتقال سند مالكیت از سوی فروشنده برای خریدار مهیا شود. در این بخش طرفین تعهد می‌كنند در صورت حضور نیافتن در تاریخ و محل مورد توافق برای طرف مقابل جبران خسارت كنند.

لازم به یادآوری است مدارك مورد نیاز برای انتقال سند در دفاتر اسناد رسمی عبارتند از: اصل سند، مدارك شناسایی مالك و خریدار، برگه پرداخت مالیات، گواهی پایان كار شهرداری، برگه پرداخت‌شده عوارض شهرداری و قولنامه از مهم‌ترین آنهاست؛ اما در بخش بعدی قولنامه ـ كه بیشتر مربوط به فروشنده ملك است ـ شرایط تسلیم مورد معامله به خریدار قید خواهد شد و در این بند، تاریخ تسلیم ملك به خریدار با تمام ملحقاتی كه در قولنامه قید شده نوشته می‌شود.

به یاد داشته باشیم در این بند باز هم فروشنده متعهد می‌شود كه اگر در تاریخ مورد توافق نتواند مورد معامله را تسیلم خریدار كند باید از عهده جبران خسارت خریدار برآید. بخش پایانی این مرحله درباره هزینه‌های ناشی از نقل و انتقال ملك است كه در آن طبق عرف جامعه، فروشنده تعهد می‌كند همه مبالغ را بپردازد، اما اگر توافق دیگری صورت گیرد باید در قولنامه مكتوب و میزان آن نیز مشخص شده باشد.

مرحله ششم تنظیم قولنامه خرید ملك مربوط به آثار معامله است. به این صورت كه فروشنده متعهد می‌شود مورد معامله را نمی‌تواند به غیر از خریدار فعلی كه مشخصات آن در قولنامه قید شده معامله كند و اگر فروشنده به این تعهد خود عمل نكند، خریدار حق فسخ قرارداد را دارد و می‌تواند از فروشنده مبلغی را كه بین طرفین توافق شده است علاوه بر همه مبالغ پرداختی خود به عنوان جریمه طلب كند.

در قسمت بعدی، بار دیگر فروشنده متعهد می‌شود تا برای روز محضر همه مدارك لازم برای انتقال سند را تهیه و آماده نماید. شاید مورد مشابهی مثل بند قبلی مربوط به هزینه‌ها در قولنامه مطرح شده باشد، اما برای تاكید دوباره و جلوگیری از هرگونه سوءتفاهم چگونگی پرداخت هزینه‌های نقل و انتقال و حق‌التحریر در این برگه سه نسخه‌ای قید شده و هرگونه توافق بین طرفین باید در این بند قید شده باشد.

اما نكاتی كه هنگام تنظیم قولنامه باید آنها را رعایت كنیم:

1 ـ هرگز بی‌مورد اعتماد نكرده و شخصا همه مدارك را كنترل كنیم و در صورت لزوم بررسی دقیق‌تری داشته باشیم.

2‌ـ با مراجعه به یكی از دفاتر اسناد رسمی و ارائه پلاك ثبتی از شرایط مورد معامله آگاهی كسب كنیم.

3 ـ مدارك شناسایی مالك را با اطلاعات مندرج در سند رسمی ملك خوب مطابقت دهیم.

4 ـ قبل از تائید هویت مالك و اصالت آن با سند هیچ مبلغی را به مالك پرداخت نكنید.

5 ـ از تنظیم قرارداد در بنگاه‌های غیرمعتبر جدا خودداری كنید.

6 ـ هرگز كمك گرفتن از وكیل نشانه ناتوانی شما در این امر نیست. پس این فرصت را از خودتان دریغ نكنید.

7ـ به یاد داشته باشید اگر یك ملك به چند نفر فروخته شده باشد، مالك، اولین خریدار است.

8 ـ همیشه از بنگاه بخواهید كد رهگیری معامله را برای شما آماده كند، چون با صدور این كد ملك مورد نظر تا هنگام تنظیم سند قابل معامله نیست.

9 ـ تمام تعهدات طرفین را كه در قولنامه قید شده، كامل مطالعه كنید.

10ـ هر رقمی كه بین طرفین رد و بدل می‌شود باید در قولنامه قید شود و هر دو طرف آن را امضا و تائید كنند.

11 ـ خسارت تاخیر در انجام معامله را جدی بگیرید و هرگز از آن چشمپوشی نكنید.

با رعایت این موارد می‌توان گفت معامله بدون دردسری را تجربه خواهید كرد.