براساس قانون، صاحب آژانس املاك بدون مجوز، در صورت داشتن شاكي به حبس محكوم ميشود
ريزهكاريهاي معامله در بنگاه املاك
جام جم آنلاين: خريد و فروش يك ملك دلهره خاص خودش را دارد يعني تا وقتي خريدار سندي را كه به نامش خورده نبيند و فروشنده پول ملك فروختهشدهاش را نگيرد خيالشان از بابت انجام يك معامله سالم و بدون نقص راحت نميشود.
خريدار يك ملك ممكن است از بابت پشيمان شدن فروشنده، واقعي بودن سند، منصفانه بودن قيمت يا بيغل و غش بودن دچار نگراني شود يعني دچار ترديد شود كه مثلا آيا او تنها فرد خريداري است كه ملك به او فروخته شده يا مثل برخي از معاملات، او هم فريب فروشنده كلاهبرداري را خورده كه يك ملك را به چند نفر فروخته يا اساسا سندي كه در اختيارش است صوري بوده و چنين ملكي اصلا وجود خارجي ندارد.
برخي خريداران البته اين دغدغههاي خود را با مراجعه به بنگاههاي املاك و تنظيم مبايعهنامه رفع ميكنند هرچند كه هميشه تاكيد قانون بر انجام معاملات در دفاتر اسناد رسمي و تنظيم سندهاي معتبر است؛ شايد براي همين است كه خريداران ترجيح ميدهند در فاصله كوتاهي از نگارش مبايعهنامه در بنگاههاي املاك، ملك مورد معامله را در دفاتر اسناد رسمي به صورت قانوني منتقل كنند.
در اين ميان برخي خريداران با فروشندگاني روبهرو ميشوند كه براي ثبت نقل و انتقال ملك در دفاتر اسناد رسمي تعلل ميكنند كه البته قانون براي اين دسته از خريداران راه احقاق حق را باز گذاشته، به نحوي كه اگر فروشنده داراي سند مالكيت از انتقال رسمي معامله و انجام تشريفات ثبتي امتناع كند، خريدار ميتواند از طريق محاكم قضايي او را به تنظيم سند رسمي ملزم كند.
البته قبل از آن كه كار به شكايت در محاكم برسد براي جلوگيري از امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه ميتوان در بيعنامه تنظيمي چنين موضوعي را قيد كرد.
همچنين براي استحكام قرارداد تنظيمي در فرم اتحاديه مشاوران املاك در قسمت پايين بيعنامه محلي براي امضاي شهود قرار داده شده كه براي جلوگيري از بروز مشكلات احتمالي در معامله بهتر است حتما اين قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضا شود.
وقتي وارد بنگاه شديد...
هوشياري لازمه انجام يك معامله بيدردسر است و مقدمه اين هوشياري، دانستن قانون و توجه به توصيههاي آن. پس وقتي براي انجام يك معامله وارد بنگاه معاملات ملكي شديد قبل از هر چيز به اين نكته توجه كنيد كه آيا صاحب بنگاه داراي مجوز از اتحاديه هست يا خير.
اين نكته، موضوع مهمي است چون اگر به هر علتي معامله به واسطه اشتباه يا قصور صاحب بنگاه دچار اختلال شد ميتوان از اتحاديه كمك خواست. نكته دوم كه هنگام معامله ملك بايد مورد توجه باشد در مورد معامله مال مشاع يا مالي است كه چند خريدار دارد و در آن عدهاي به جاي ديگري به وكالت معامله ميكنند؛ در اين شرايط دقت كنيد كه اين افراد وكالت رسمي دارند يا نه؟
قبل از انجام معامله صاحب بنگاه وظيفه دارد تا امضاي طرف معامله را تاييد كند. پس به تاييد امضا توسط بنگاهدار دقت كنيد و اگر او چنين كاري نكرد حتما از او بخواهيد. آوردن ميزان حقالزحمه دلال در قولنامه يا مبايعهنامه هم ضروري است، چون دقيقا بايد مشخص شود كه او چه مبلغي را دريافت كرده يا با چه شرايطي دريافت خواهد كرد.
دقت داشته باشيد كه صرف نوشتن معامله و قرارداد در اوراق چاپي و آرمدار بنگاهها دليل بر رسمي بودن معامله نيست پس نسبت به ثبت رسمي معامله در دفترخانهها در سريعترين زمان ممكن اقدام كنيد.
اين مساله نيز بسيار مهم است كه در سند قيد شود كه آيا در آن قلمخوردگي وجود دارد يا نه يا داراي پشت يا حاشيهنويسي هست يا خير؟ نسبت به اين مساله هم حساس باشيد كه اگر اسناد تجاري مثل چك، سفته يا ساير اوراق بهادار نزد بنگاهدار به امانت گذاشته شده حتما در قرارداد آورده و قيد شود كه اين كار تحت چه شرايطي انجام شده و اين اسناد به چه شخص يا اشخاصي بايد تحويل داده شود.
يادتان باشد اسنادي كه نزد صاحب بنگاه به امانت گذاشته ميشود بايد به طور كامل در قرارداد تعريف شود، همچنين قيد شود كه قرارداد در چند نسخه تنظيم ميشود و حتما 2 نفر قابل اعتماد از سوي طرفين به عنوان گواه، زير قرارداد را امضا كنند.
نكته: هوشياري، لازمه انجام يك معامله بيدردسر است و دانستن قانون و توجه به توصيههاي آن. پس وقتي براي انجام يك معامله وارد بنگاه معاملات ملكي شديد قبل از هر چيز به اين نكته توجه كنيد كه آيا صاحب بنگاه داراي مجوز از اتحاديه هست يا خير
به ياد داشته باشيد با وجود اصرارهاي احتمالي از امضاي سند بدون حضور طرف ديگر و قبل از احراز سمت و هويت او خودداري كنيد، همچنين بررسي كنيد كه آيا ملك يا ساختمان در مالكيت فروشنده است يا در رهن بانك يا شخصي ديگر. توجه داشته باشيد كه انجام معامله در بنگاه و سند تنظيمي عادي است و ممكن است فروشنده قبلا يا بعدا آن را با سند رسمي يا عادي به شخص ثالث واگذار كرده و بكند، پس دقت كنيد كه اين موضوع توسط صاحب بنگاه به تاييد برسد تا اگر ملك يا ساختمان داراي معارض بود مشخص شود كه مسووليت جبران خسارت با چه كسي است.
از چكهايي كه به صورت چك مسافرتي يا چك حساب جاري بين شما و طرف مقابل رد و بدل ميشود نيز كپي بگيريد و اگر چكي صادر ميكنيد آن را نزد صاحب بنگاه و گواهان تنظيم و امضا كنيد.
واسطهگري در معاملات
واسطهگري و دلالي برخلاف آنچه مردم تصور ميكنند شغلي بيفايده يا عملي غيراخلاقي نيست بلكه در مفهوم درستش شغلي تجاري و موثر در معاملات مشروع به شمار ميرود.
دلال كسي است كه در ازاي دستمزدي كه ميگيرد براي فردي كه قصد انجام معامله دارد طرف معامله پيدا ميكند. پس ماهيت دلالي چيز بدي نيست بلكه مشكل آن وقت شروع ميشود كه مردم دلالان واقعي و متقلب را از هم تشخيص نميدهند و به كساني كه شرايط دلالي و واسطهگري را ندارند اعتماد ميكنند.
طبق قانون، دلال بايد حداقل 25 ساله، ايراني، داراي كارت پايان خدمت يا معافيت، صاحب حداقل مدرك پايان دوره ابتدايي، داراي حسن شهرت و بدون محكوميت كيفري باشد چون تنها اين افراد هستند كه ميتوانند پروانه و مجوز واسطهگري را دريافت كنند.
البته شايد اغلب دلالان چنين پروانهاي نداشته باشند و مردم نيز به واسطه خو گرفتن به وجود اين افراد در معاملات به آنها اعتماد كنند.
در مقابل دلالان هم وظيفه دارند تا در نهايت صداقت، طرفين معامله را از جزييات معامله آگاه كنند؛ حتي اگر فقط براي يكي از طرفين معامله، واسطهگري ميكنند. پس اگر در معاملهاي وارد شديد كه وجود دلال در آن اجتنابناپذير است به تعهداتي كه قانون براي واسطهها در نظر گرفته توجه كنيد تا معاملهاي كه در آن وارد شدهايد با كمترين مشكل به سرانجام برسد.
قانون امور املاك و عقد اجاره ميگويد دلال در برابر هر يك از طرفين معامله مسوول تقلب يا تقصيراتي است كه انجام ميدهند، همچنين واسطهها مسوول تمام اشيا و اسنادي هستند كه در ضمن معامله دريافت ميكنند مگر اين كه ثابت شود آنها در مفقود يا ضايع شدن اين اشيا و اسناد نقشي نداشتهاند.
گفته ميشود دلال امين معامله است و يد او «يد اماني» پس اگر نوشتهها و اسناد مربوط به معامله توسط دلال بين طرفين رد و بدل شود در صورتي كه امضاها راجع به اشخاصي باشد كه توسط او دست به معامله زدهاند، دلال ضامن صحت و اعتبار امضاها است، به طوري كه اگر طرفين معامله يا يكي از آنها به اعتبار تعهد دلال معامله كرده باشد، دلال ضامن آن معامله است.
همچنين اگر دلال برخلاف وظيفه خود نسبت به كسي كه به او ماموريت داده به نفع طرف ديگر معامله اقدام كند يا وعده وجهي را قبول كند به مجازات خيانت در امانت محكوم ميشود، ضمن آن كه استحقاق دريافت دستمزد را هم از دست ميدهد.
درواقع دلال هنگامي استحقاق دريافت دستمزد را دارد كه معامله با وساطت و راهنمايي او انجام شود، همچنين معامله قطعي باشد و اگر انجام معامله مشروط به شروطي است پس از تحقق شروط، دستمزد دريافت كند. اين در حالي است كه اگر معامله با رضايت طرفين فسخ شود يا به واسطه يكي از شرايط قانوني اين اتفاق بيفتد به شرط آن كه فسخ معامله ناشي از عمل او نباشد، دلال حق دريافت اجرت را دارد.
طبق قانون هر دلال بايد دفتري هم داشته باشد تا بتواند همه معاملات را كه در آنها واسطهگري كرده ثبت كند. در اين دفتر بايد نام طرفين معامله، مالي كه موضوع معامله است، نوع معامله، شروط آن، عوض مالي كه بايد پرداخت شود (وجه نقد، چك و ...) و امضاي طرفين معامله نيز قيد شود.
اما نكته مهمتر اين كه هر شخصي كه بدون مجوز دست به دلالي بزند به حبس از 6 ماه تا 2 سال و نيز جزاي نقدي محكوم ميشود و اگر داراي مجوز فعاليت باشد ولي معلوم شود عمل او برخلاف مقررات دلالي است مورد تعقيب قرار گرفته، پروانهاش باطل شده و به صورت موقت از انجام واسطهگري محروم ميشود.
مريم خباز / گروه جامعه