جام جم آنلاين: مردم ما هنوز هم به قول و قرارهاي دوستانه و معامله كردن بر مبناي اعتماد و ريش‌سفيدي بيشتر از قول و قرارهايي كه قانون سفت و سختشان مي‌كند دلبسته‌اند؛ شايد به خاطر سنتي بودن، شايد به خاطر صرفه‌جويي در هزينه‌ها و شايد به خاطر ناآگاهي.
براي همين است كه فقط در حوزه املاك گفته مي‌شود كه يك‌سوم دعاوي مطرح شده در محاكم قضايي ناشي از اختلافاتي است كه سرمنشأ آن تنظيم اسناد عادي است يعني اختلافاتي كه با كنار گذاشتن ديدگاه‌هاي سنتي و مبتني بر اعتماد متقابل ديگر به وجود نمي‌آيد.
از نظر قانون، اسناد 2 دسته‌اند كه اسناد رسمي و عادي را شامل مي‌شوند. اسناد رسمي آنهايي هستند كه يا در دفاتر اسناد رسمي يا در ادارات ثبت اسناد و املاك يا توسط ماموران رسمي تنظيم و مهر و امضا مي‌شوند. وقتي معامله‌اي با تنظيم سند رسمي ثبت مي‌شود چند خاصيت مهم پيدا مي‌كند، چون اسناد رسمي برخلاف اسناد عادي كه اغلب محل اختلاف و درگيري مي‌شوند غائله اختلافات را مي‌خوابانند. ويژگي مهم اسناد رسمي اين است كه بين طرفين تنظيم‌كننده و جانشين قانوني آنها مثلا ورثه، معتبر هستند. همچنين تاريخ سند رسمي نه‌تنها نسبت به طرفين معامله بلكه نسبت به ساير اشخاص نيز معتبر است به اين معنا كه اگر مثلا 2 نفر ملكي را براساس يك سند رسمي معامله كرده باشند و سپس فروشنده، همان ملك را با استفاده از يك سند عادي با شخص سوم معامله كند اين سند عادي موجب نمي‌شود تا ملك از مالكيت كسي كه سند رسمي را در اختيار دارد خارج شود. اسناد رسمي همچنين قابل انكار و ترديد نيستند، هرچند كه مي‌توان ادعاي جعلي بودن آن را مطرح كرد. به اين ترتيب مثلا اگر كسي با تنظيم سند رسمي در دفترخانه از فرد ديگري وجهي را مطالبه كند هيچ‌يك نمي‌توانند ادعا كنند كه اين سند را امضا نكرده‌اند و فقط مي‌توانند ادعاي جعلي بودن اين سند را داشته باشند كه البته براي اثبات موضوع جعل نيز خودشان بايد ادله محكمه‌پسند ارائه دهند. در مقابل، اسناد عادي هيچ‌كدام از اين ويژگي‌ها را ندارند و به راحتي مي‌توانند سبب بروز اختلاف بين طرفين يك معامله بشوند.
به طور كلي نوشته‌هايي كه افراد با يكديگر براي تنظيم امور جاري‌شان مي‌نويسند و نيز نوشته‌هايي كه برخلاف اسناد رسمي توسط يكي از 3 مرجع صلاحيت‌دار تنظيم نشده باشند سند عادي محسوب مي‌شوند. طبق اين تعريف چك و سفته نيز سند عادي هستند، چون افراد رأسا آن را تنظيم مي‌كنند و هيچ مامور رسمي در صدورشان نقش ندارد، اين در حالي است كه صرف چاپي بودن يك نوشته يا تايپ آن در سربرگ‌هاي آرم‌دار مانند آنچه توسط آژانس‌هاي املاك يا فروش اتومبيل تنظيم مي‌شود، موجب رسمي شدن يك سند نمي‌شود.
البته 2 حالت وجود دارد كه طي آن اسناد عادي اعتبار اسناد رسمي را پيدا مي‌كنند يكي اين كه شخصي كه سند عادي عليه او اقامه شده صدور آن را تاييد كند و ديگر اين كه در دادگاه ثابت شود كه سند عادي كه مورد انكار قرار گرفته از سوي شخصي كه انكار مي‌كند قبلا مهر و امضا شده است.
مبايعه‌نامه؛ سندي عادي و قابل انكار
مبايعه‌نامه‌هاي مربوط به نقل و انتقالات ملك نيز جزو اسناد عادي محسوب مي‌شوند و مي‌توانند تمام پيامدهاي اين قبيل اسناد را به دنبال بياورند، ولي با اين حال مردم ترجيح ميدهند تا مراحل مقدماتي نقل و انتقالات ملك را در بنگاه‌هاي املاك و نه در دفترخانه‌هاي اسناد رسمي ثبت كنند. البته قرار است از اول آبان ماه مبايعه‌نامه‌هاي جديد با شكل و شمايلي تازه وارد بازار نقل و انتقالات ملك شوند، ولي با اين حال موضع سازمان ثبت به عنوان مرجع قانوني تثبيت مالكيت هنوز هم بر اين است كه اين مبايعه‌نامه‌ها جزو اسناد عادي محسوب مي‌شوند و براي همين قابل انكار و ترديد.
نكته: صرف چاپي بودن يك نوشته يا تايپ آن در سربرگ‌هاي آرم‌دار مانند آنچه كه توسط آژانس‌هاي املاك يا فروش اتومبيل تنظيم مي‌شود، موجب رسمي شدن يك سند نمي‌شود
اين مبايعه‌نامه‌ها كه برخلاف قراردادهاي قبلي فاقد آرم قوه قضاييه و سازمان ثبت اسناد و املاك كشور هستند، طوري طراحي شده‌اند كه هر كدام از آنها هولوگرامي دارند كه رويشان شماره سريالي درج شده كه به اين طريق در سامانه مشاورين املاك تعريف شوند تا مشاور املاك ديگري نتواند از آن استفاده كند. همچنين در بالاي اين هولوگرام، باركدي دوبعدي به صورت ميكروفيلم قرار گرفته تا افرادي كه وارد معامله مي‌شوند بتوانند با عكسبرداري از اين باركد مشخصات ملك و قرارداد منعقد شده را مشاهده كنند.
مصطفي قلي‌خسروي، رئيس اتحاديه كشوري مشاوران املاك مي‌گويد اين مبايعه‌نامه‌هاي جديد امكان هرگونه تخلف از جمله فروش ملك به چند نفر را از بين مي‌برد و افراد مي‌توانند با اطمينان خاطر وارد معاملات مسكن شوند. البته نه رئيس سازمان ثبت و نه معاون اسناد اين سازمان به ايجاد چنين اطمينان خاطري اعتقاد ندارند.
اختلاف نظر ميان سازمان ثبت و اتحاديه مشاوران املاك كه پس از حذف نام و آرم قوه قضاييه و سازمان ثبت اسناد و املاك، قراردادهايي با نام وزارت بازرگاني را در اختياردارند اختلاف ريشه‌داري است. سال‌هاست كه ثبتي‌ها اعلام مي‌كنند مبايعه‌نامه‌هاي تنظيمي در بنگاه‌هاي املاك وجهه قانوني ندارند و سبب تثبيت مالكيت‌ها نمي‌شوند حتي چندي قبل احمد تويسركاني، رئيس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در گفت‌وگو با «جام‌جم» تاكيد كرد حرف ثبتي‌ها اين است كه چرا وقتي بنگاه‌هاي املاك خدماتي حقوقي ارائه ميدهند همچنان تمام اموراتشان به دست وزارت بازرگاني است و هيچ ارتباطي با سازمان ثبت ندارند. تويسركاني مي‌گويد بعضي از مشاوران املاك از عبارات حقوقي كه در فرم‌ها نوشته شده كاملا سردرنمي‌آورند و از آثار حقوقي‌شان خبر ندارند در حالي كه قبل از هر معامله‌اي بايد نسبت به ممنوع‌المعامله بودن يا نبودن افراد و اطلاعات ملك آگاهي كافي وجود داشته باشد؛ چراكه گاهي اتفاق مي‌افتد كه معامله براساس يك سند جعلي و اطلاعات غلط انجام مي‌شود و همين امر موجب ايجاد دعوا و تشكيل پرونده مي‌شود. درواقع سازمان ثبت نگران تنظيم اسناد عادي و مشكلاتي است كه به خاطر آنها زندگي مردم را مختل مي‌كند، يعني نگراني كه رئيس اتحاديه كشوري مشاوران املاك آن را بي‌اساس مي‌داند و تاكيد مي‌كند كه مشاوران املاك همواره طرفين معامله را تشويق به ثبت محضري مي‌كنند؛ ولي با اين حال معاون اسناد سازمان ثبت اسناد و املاك كشور نسبت به تنظيم مبايعه‌نامه‌ها در بنگاه‌هاي املاك هشدار مي‌دهد.
سيدعليرضا ميرشريفي به «جام‌جم» مي‌گويد: از آنجا كه نظارت دقيقي بر فعاليت آژانس‌هاي املاك وجود ندارد و آنها بدرستي ساماندهي نشده‌اند، ما به وزارت بازرگاني اعلام كرديم كه آرم سازمان ثبت را از مبايعه‌نامه‌ها حذف كنند، چون وجود آرم اين سازمان در كنار نام و آرم قوه قضاييه موجب اعتماد مردم به مبايعه‌نامه‌ها مي‌شد و به خاطر اعتبار نام اين دو نهاد به سلامت معامله اطمينان مي‌كردند؛ در حالي كه به اعتقاد ما چه در گذشته و چه با وجود تهيه مبايعه‌نامه‌هاي جديد همچنان تنظيم اين قراردادهاي عادي در بنگاه‌ها مي‌تواند حقوق مردم را به خطر بيندازد.
او در پاسخ به گفته‌هاي رئيس اتحاديه مشاوران املاك كه شكل جديد مبايعه‌نامه‌ها را موجب بالا رفتن ضريب ايمني معاملات مي‌داند و مي‌گويد: داشتن هولوگرام هيچ كمكي به اعتبار قراردادها نمي‌كند، چون هر چقدر هم كه ضريب امنيتي اوراق بالا برود، باز اين مبايعه‌نامه‌ها در زمره اسناد عادي و قابل انكار و ترديد هستند، در حالي كه اسناد رسمي كه در دفترخانه‌ها و تحت نظارت سردفتران تنظيم و سپس در دفاتر كل ثبت مي‌شوند، به هيچ وجه قابل انكار نيستند.
ميرشريفي كه معتقد است حدود يك‌سوم دعاوي حقوقي حتي شكايات كيفري ـ از جمله قتل ـ مطروحه در دستگاه قضايي ناشي از اختلافات ملكي و اسناد عادي است، در عين حال تاكيد مي‌كند كه براي حمايت از حقوق مردم بايد آژانس‌هاي املاك تحت كنترل و نظارت دستگاه قضايي قرار بگيرند؛ همان اتفاقي كه به گفته ميرشريفي بايد در روند مذاكرات چندجانبه ساختارهاي آن طراحي شود.
مريم خباز / گروه جامعه