جام جم آنلاين: تا به خودت مي‌آيي مي‌بيني سرت كلاه رفته، مي‌بيني تو مانده‌اي با چند تكه كاغذ بي‌ارزش، پول‌هايي كه از دست داده‌اي و آپارتماني كه به خيال خودت صاحبش شده‌اي.
وقتي براي پيش‌خريد اين آپارتمان پول‌هايت را جمع و جور مي‌كردي و وقتي آخرين حرف‌هايت را با فروشنده مي‌زدي، حتي وقتي آپارتمان نيمه‌ساز را از نزديك مي‌ديدي و شكل و شمايل آينده‌اش را در ذهنت مجسم مي‌كردي، هيچ‌وقت گمان نمي‌كردي در اين ساختمان با 10 نفر ديگر شريك شوي، اما حالا چه بخواهي و چه نخواهي تو قرباني يك كلاهبرداري زيرنقاب خريد آپارتماني نيمه‌تمام شده‌اي.
حتما خيلي از شهروندان يا خودشان طعمه اين كلاهبرداري‌ها شده‌اند يا ديده‌اند و شنيده‌اند چطور كساني را كه مي‌شناخته‌اند در دام شيادان افتاده‌اند. شايد سال‌ها طول بكشد كه افراد مالباخته به پولي كه به حساب «پيش فروشنده»ها واريز كرده‌اند برسند و شايد هم هيچ‌وقت چنين فرصتي نصيب‌شان نشود، ولي به هر حال آنها هيچ‌گاه فراموش نمي‌كنند كه خوش‌باوري و جانب احتياط نگه نداشتن چه تاوان سنگيني دارد.
البته هميشه هم ورود به معامله پيش‌فروش آپارتمان به رو شدن دست كلاهبرداران و تعقيب و گريزهاي پليسي و قضايي منجر نمي‌شود، چون بي‌شك همه آنهايي كه آپارتمان‌هايشان را پيش‌فروش مي‌كنند كلاهبردار نيستند، ولي بيشتر كساني كه چنين ساختمان‌هايي را خريده‌اند از محصول نهايي كار به دلايل مختلف راضي نيستند. به طور معمول افرادي كه زميني در اختيار دارند با گرفتن مجوزهاي لازم براي آپارتمان‌سازي، كار را شروع مي‌كنند و معمولا بعد از مرحله اسكلت‌بندي يا سفت‌كاري چنانچه با كسري پول روبه‌رو شوند، آپارتمان‌ها را پيش‌فروش مي‌كنند و متعهد مي‌شوند كه در زمان مقرر، آپارتمان را در حالي كه امكانات و ويژگي‌هاي خاصي دارد به خريدار تحويل دهند. اما بيشتر اوقات اين افراد به تعهداتشان عمل نمي‌كنند و با بي‌اعتنايي به قول و قرارهاي قبلي، ساختماني بي‌كيفيت كه باب طبع خريدار نيست را تحويل مي‌دهند، مثلا بعضي از موزائيك كردن زيرزمين و محل انباري‌ها سر باز مي‌زنند و عده‌اي كاشي‌ها و سنگ‌هاي نامرغوب (برخلاف تعهدشان) را به كار مي‌برند و بعضي‌ها تزئيناتي را كه قولش را داده بودند انجام نمي‌دهند. شايد به نظر بعضي‌ها انجام ندادن اين تعهدات، كوچك و قابل چشمپوشي به نظر برسد، اما براي كسي كه بابت همه اين امكانات و خدمات پول پرداخت كرده، بي‌شك خلافي غيرقابل اغماض است؛ براي همين است كه جرقه اختلافات در معاملات پيش‌فروش آپارتمان زود زده مي‌شود و خيلي زود اين جرقه به آتشي بزرگ تبديل مي‌شود.
البته بخش زيادي از آسيب‌هايي كه خريداران مي‌بينند ناشي از ناآگاهي‌شان از حقوقي است كه به عنوان خريدار ساختمان نيمه‌ساز دارند يا به خاطر اعتمادي كه نمي‌خواهند با رسمي كردن مذاكرات در دفاتر اسناد رسمي خدشه ببيند، اما ضروري است هر خريدار ساختمان پيش‌فروش قبل از خريد، بعضي نكات كليدي را بداند.
اينها را به خاطر بسپاريد
اگرچه خيلي از كارشناسان معتقدند قانون پيش‌فروش ساختمان هنوز هم به طور كامل اجرا نمي‌شود و در بعضي بخش‌ها هنوز ضمانت اجرايي‌هاي لازم را ندارد، اما همين كه تك‌تك خريداران به مفاد آن عمل كنند و بدانند كه به عنوان خريدار چه حقوق گسترده‌اي دارند، براي انجام يك معامله سالم و بي‌دردسر كفايت مي‌كند. طبق اين قانون، قرارداد پيش‌فروش ساختمان به هر قراردادي گفته مي‌شود كه به موجب آن، مالك رسمي زمين (پيش فروشنده) متعهد به ساخت يا تكميل واحد ساختماني مشخص در آن زمين شود و اين واحد ساختماني با هر نوع كاربري از ابتدا يا در حين ساخت و تكميل يا پس از اتمام عمليات ساختماني به مالكيت طرف ديگر قرارداد (پيش خريدار) در‌آيد. طبق اين قانون تنها دو گروه از اشخاص مي‌توانند اقدام به پيش‌فروش ساختمان كنند يكي سرمايه‌گذاراني كه در ازاي سرمايه‌گذاري از طريق ساخت بنا روي زمين متعلق به ديگري، واحدهاي ساختماني مشخصي از بناي احداثي به موجب سند رسمي متعلق به آنها باشد و دوم مستاجران اراضي ملكي، دولتي و موقوفه كه به موجب سند رسمي حق ساخت و ساز در اين زمين‌ها را دارند.
نكته: طبق قانون تنها دو گروه مي‌توانند اقدام به پيش فروش ساختمان كنند يكي سرمايه گذاران از طريق ساخت بنا روي زمين متعلق به ديگري و دوم مستاجران اراضي ملكي دولتي و موقوفه كه به موجب سند رسمي حق ساخت و ساز دارند
وقتي پيش خريداران با اين دو گروه از پيش فروشنده‌ها وارد معامله مي‌شوند بايد دقت كنند حداقل 9 مورد در قرارداد پيش‌فروش ذكر شده باشد يعني اسم و مشخصات طرفين قرارداد اعم از حقيقي و حقوقي، پلاك و مشخصات ثبتي و نشاني وقوع ملك، اوصاف و امكانات واحد ساختماني مورد معامله مثل مساحت، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پاركينگ و انباري، مشخصات فني و معماري مثل موقعيت، كاربري، تعداد طبقات، مساحت كل عرصه و زير بنا، نما، نوع مصالح مصرفي، سيستم گرمايش و سرمايش و...، بها يا عوض در قراردادهاي معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساطي براي بها، تحويل و انتقال قطعي، زمان تحويل واحد ساختماني پيش‌فروش شده و تنظيم سند رسمي انتقال قطعي، تعيين تكليف راجع به خسارات، تضمين‌ها، قرارداد بيمه‌اي، تغيير قيمت و مشخصات، تعهدات پيش‌فروشنده به مراجع قانوني و معرفي داوران. اين در حالي است كه براي تنظيم قرارداد پيش‌فروش نيز مداركي لازم است كه تنظيم اين قرارداد منوط به وجود آنهاست يعني سند رسمي مالكيت يا سند رسمي اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت كل ساختمان و شناسنامه فني مستقل براي هر واحد، بيمه‌نامه مسووليت، تاييديه مهندس ناظر ساختمان مبني بر پايان عمليات پي ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك.
وقتي خلافي واقع مي‌شود
اگر تا مرحله تنظيم قرارداد پيش‌فروش، مشكلي پيش نيايد و همه چيز مطابق قانون و مقررات باشد، پيش‌خريداران و پيش‌فروشندگان نيمي از راه را رفته‌اند، اما مشكل اصلي خريداران اين است كه پس از اتمام كار مشخص مي‌شود كه طرف معامله آنها به بخشي از تعهداتش عمل نكرده است. البته اگر چنين اتفاقي روي بدهد خريداران حق اعتراض دارند و مي‌توانند تا مرحله گرفتن خسارت و فسخ معامله هم پيش بروند. طبق قانون اگر پيش‌فروشنده در تاريخ مقرر در قرارداد، واحد پيش‌فروش شده را تحويل پيش‌خريدار ندهد يا به تعهداتش عمل نكند بايد به پيش‌خريدار، جريمه تاخير بپردازد. يعني اگر پيش‌فروشنده از تعهداتش در بخش‌هاي اختصاصي مثل پاركينگ و انباري يا قسمت‌هاي مشاع تخطي كرده باشد يا مثلا مساحت كمتر از ميزان تعهد شده باشد يا براي انتقال بموقع سند رسمي اقدام نكند، بايد خسارت آن را بپردازد.
حتما دفاتر اسناد رسمي
هنوز هم خيلي‌ها به عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمي عادت نكرده‌اند و شيوه‌هاي سنتي براي قرارداد بستن را مي‌پسندند، اما بويژه در مورد تنظيم قراردادهاي پيش‌فروش آپارتمان براي اين كه اين كار به يك دغدغه تبديل نشود ضروري است اين قرارداد در دفاتر اسناد رسمي ثبت شود. آن گونه كه قانون پيش‌فروش ساختمان مي‌گويد مشاوران املاك بايد پس از انجام مذاكرات مقدماتي، طرفين را براي تنظيم سند رسمي قرارداد پيش‌فروش به يكي از دفاتر اسناد رسمي معرفي كنند چراكه آنها نمي‌توانند راسا دست به چنين كاري بزنند.
مريم خباز / گروه جامعه