هر چند در قانون و فقه بر ممنوعیت توقیف و فروش منزل مسکونی برای پرداخت طلب طبکاران تاکید شده اما قانون در برخی موارد، فروش منزل مسکونی را جایز دانسته است.
به گزارش «تابناک» امروزه بخش قابل توجهی از محکومان مالی را بدهکاران مهریه، نفقه و چک‌های بلامحل تشکیل می‌دهند؛ بهطوری که از ۱۲ هزار و ۲۰۸ زندانی غیرعمد، ۹ هزار و ۳۵۹ نفر بدهکاران مالی (چک)، 2 هزار و ۲۷۰ نفر بدهکاران مهریه و ۲۲۳ نفر بدهکاران نفقه هستند.
در چنین پرونده‌هایی که محکوم‌علیه از پرداخت دین در حق محکوم‌له امتناع می‌کند، یکی از راه‌های اصلی یا شاید بتوان گفت اصلی‌ترین راه رفع این مشکل، معرفی اموال فرد محکوم به دایره اجرا، توقیف مال و فروش آن و برداشتن طلب خود از حاصل فروش مال توقیفشده است.
در همین ارتباط در ماده ۴۹ قانون اجرای احکام مدنی آمده است: «در صورتی که محکوم‌علیه در موعدی که برای اجرای حکم مقرر است، مدلول حکم را طوعاً (داوطلبانه) اجرا نکند یا قراری با محکوم‌له برای اجرای حکم ندهد و مالی هم معرفی نکند یا مالی از او تامین و توقیف نشده باشد، محکوم‌له می‌تواند درخواست کند که از اموال محکوم‌علیه معادل محکومبه توقیف شود.»
اما برخی اموال محکوم‌علیه غیرقابل توقیف و فروش است و به عبارت دیگر محکوم‌له نمی‌تواند در راستای اجرای حکم، آنها را به دایره اجرا معرفی کند تا از مجرای فروش آن، طلب وصول شود که اصطلاحاً به این اموال، مستثنیات دین می‌گویند.
سوالی که وجود دارد، این است که کدام دسته از اموال بدهکاران مالی، مستثنیات دین یا غیرقابل توقیف هستند؟
در پاسخ باید گفت از جمله اموالی که طلبکاران در همان وهله نخست برای توقیف آن اقدام می‌کنند، خانه یا مسکن متعلق به بدهکار است که در فقه، توقیف و فروش مسکن برای ادای دین صریحاً منع شده است. البته باید توقیف در مرحله اجرا بابت فروش را از توقیف قبل از صدور حکم جدا کرد. زیرا صرف توقیف در مرحله قبل از صدور حکم به عنوان اجرای قرار تامین خواسته، فقط مدیون را از نقل و انتقالات حقوقی مسکن منع می‌کند و عسر و حرجی برای وی ایجاد نمی‌کند لذا مسکن در این مرحله قابل توقیف است.
در ارتباط با نهی توقیف و فروش مسکن برای پرداخت دین، فقها چنین استدلال کرده‌اند که چون مسکن سرپناه مدیون و عائله وی محسوب می‌شود، روا نیست به دائن (طلبکار) اجازه بدهیم آنها را از منزل بیرون کند.
در نظام حقوقی ایران نیز در بند الف ماده ۲۴ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی، توقیف و فروش منزل مسکونی با رعایت شئون عرفی ممنوع است و در بند یک ماده ۶۱ اصلاحی آییننامه اجرای اسناد رسمی لازم‌الاجرا مصوب سال ۱۳۸۷ نیز مسکن متناسب با نیاز متعهد و اشخاص واجب‌النفقه او را ممنوع از فروش اعلام کرده و بنابراین با توجه به ضوابط فوق، مسکن مدیون از توقیف مصون است.
آیا توقیف و فروش هر مسکنی ممنوع است؟
پرسشی که در ارتباط با ممنوعیت توقیف و فروش مسکن جهت پرداخت دین وجود دارد، این است که آیا سکونت مدیون و افراد تحت تکفل وی در مسکن ضروری است یا خیر؟
برخی دادگاه‌ها در مواردی که بدهکار در منزل مورد توقیف، سکونت ندارد و مثلا آن را به شخص دیگری اجاره داده است، از حیث اینکه آن خانه یا منزل، نیاز ضروری بدهکار و عائله وی محسوب نمی‌شود، خانه را از مستثنیات دین خارج کرده و قابل توقیف و فروش برای پرداخت دیون می‌دانند.
برخی علمای علم حقوق این تفسیر دادگاه‌ها را با تفسیر مضیق (محدود) موارد مستثنیات دین سازگار و قابل دفاع می‌دانند. زیرا معتقدند اصل بر این است که تمام اموال محکوم‌علیه، وثیقه ادای دین وی بوده و قابل توقیف و فروش است و موارد مستثنیات دین، استثنایی بر این اصل محسوب می‌شود و در موارد شک باید به اصل رجوع کرد.
این دسته از اندیمشندان علم حقوق می‌گویند تفسیر مضیق عبارت «منزل مسکونی» این است که منزل مسکونی مورد سکونت شخص محکوم‌علیه باشد و لذا در فرضی که محکوم‌علیه به هر دلیلی در منزل سکونت ندارد و مورد استفاده فعلی وی نیست، از شمول مستثنیات دین خارج است.
از سوی دیگر برخی حقوقدانان مخالف استدلال و نتیجه‌گیری بر مبنای تفسیر مضیق هستند و معتقدند ممکن است فردی بر حسب اجبار و شرایط شغلی و کاری، منزل مسکونی خود را اجاره دهد و با همان سرمایه در مرحل کار و شغل خود مجبور به رهن منزل شود یا امکان دارد در خصوص منزلی که امکانات لازم و ضروری از جمله آسانسور را ندارد، بر اثر کهولت سن یا عوارض دیگر، فرد مجبور به ترک منزل و اجاره کردن منزل دیگری شود.
حتی ممکن است فردی آپارتمانی را برای سکونت پیشخرید کرده و در شرف تحویل باشد و اوضاع و احوال از این مساله حکایت کند که به زودی منزل برای سکونت تحویل می‌شود اما حین توقیف و مزایده هنوز به وی تحویل داده نشده است. آیا می‌توان گفت چنین افرادی نیاز ضروری به خانه خود ندارند؟
بنابراین به نظر می‌رسد باید بین این دو تفسیر، حد وسط را در نظر گرفت و اینگونه بیان کرد که اصل اولیه این است که منزل مورد سکونت محکوم‌علیه جزء مستثنیات دین است و در فرضی که فرد در منزل خود سکونت ندارد، مستثنیات دین محسوب نمی‌شود اما دلایل و توجیهات قابل اتکا در خصوص عدم سکونت را باید در این موارد مدنظر قرار داد.
در بند الف ماده ۲۴ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی در معرفی موارد مستثنیات دین آمده است: «منزل مسکونی که عرفاً در شأن محکوم‌علیه در حالت اعسار او باشد.»
بنابراین اگر مدیون، مسکن مازاد بر نیاز و شأن عرفی مثلا «پنت‌هاوس» چند صد متری یا خانه‌های آنچنانی در مناطق شمالی و خوش و آب و هوای تهران داشته باشد، این مسکن به فروش می‌رسد و ابتدا برای سکونت مدیون و خانواده‌اش با توجه به موقعیت اجتماعی و شأن عرفی وی مسکنی با قیمت ارزان تهیه و مازاد مبلغ حاصل از فروش مسکن قبلی، برای پرداخت دیون به طلبکاران اعطا می‌شود.
طبق ماده ۵۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی، «مستثنیات دین تا زمان حیات محکوم‌علیه جاری است.» و پس از فوت مدیون، مسکن قابل توقیف و فروش است.
فرض دیگری که در رابطه با مستثنیات دین بودن مسکن برای پرداخت دیون وجود دارد این است که ممکن است فردی با کلاهبرداری از دیگران، خانه‌ای را برای خود خریداری کرده و حتی در آن سکونت کند. آیا باز هم منزل مسکونی مستثنیات دین است؟
در پاسخ به این پرسش نیز باید گفت که شخص کلاهبردار اصولاً مالک نیست و لذا رعایت مقررات مستثنیات دین در این خصوص، منتفی است.