جام جم آنلاين: مال شريكي بيشتر وقت‌ها دردساز مي‌شود. اين‌كه مي‌گويند اگر شريك چيز خوبي بود حتما خدا مي‌گرفت هم از همين دردسرهاي شراكت ناشي مي‌شود. كمتر اتفاق مي‌افتد يك مال متعلق به چند نفر باشد و ميانشان دعوا و اختلاف نظر پيش نيايد، حتي بعضي وقت‌ها كار به قتل هم مي‌رسد.
اگر شركا هم عقيده نباشند و نخواهند در آرامش از مالي كه دارند استفاده كنند آن وقت به هر ترفندي متوسل مي‌شوند تا شريك را آزار بدهند، شايد بعضي‌ها هم بخواهند مال شريكشان را از دستش درآورند، يعني او را آنقدر در تنگنا بگذارند كه او مال را بگذارد و برود يا با فروش مال به شريكش يا به ديگري عرصه را خالي كند.
البته هميشه اين‌طور نيست كه شركا با هم نسازند و درگير شوند كه اگر اين‌طور باشد مشكلي هم به وجود نمي‌آيد، بلكه چالش‌ها براي زماني است كه شركا قصد سنگ‌اندازي پيش پاي يكديگر را دارند. شايد براي خيلي‌ها پيش آمده باشد كه مثلا با برادر يا خواهر يا يكي از اقوام و آشنايان خود ملكي مشترك خريده‌اند و بعد از مدتي به خاطر برخي اختلافات به مشكل افتاده‌اند مثلا شريكشان آنها را مجبور به فروش سهم‌شان كرده در حالي كه خودش حاضر به فروش سهمش به شريك نيست. در واقع يكي از شركا نه مالش را به شريكش مي‌فروشد و نه سهم او را مي‌خرد، بلكه مي‌خواهد پاي شخص سومي را در معامله باز كند و با اين روش شريك را از ميدان به در كند. البته شايد بعضي شركا با نيت سوءقصد، فروش سهم خود از ملك مشترك به شخص ثالث را نداشته باشد و اين كار را به خاطر احتياج به پول نقد انجام دهد، ولي به هر حال بهانه اين كار هر چه باشد قانونگذار براي شريك دوم حقوقي را قائل شده است.
حق‌شفعه همان حق شريك دوم است كه ماده 808 قانون مدني آن را اين‌طور بيان كرده است: «هرگاه مال غيرمنقول قابل تقسيمي بين 2 نفر مشترك باشد و يكي از 2 شريك حصه خود را به قصد بيع به شخص ثالثي منتقل كند شريك ديگر حق دارد قيمتي را كه مشتري داده است به او بدهد و حصه مبيعه را تملك كند.» در واقع حق‌شفعه به زبان ساده به اين معني است كه هرگاه مال غيرمنقول قابل تقسيمي بين 2 نفر مشترك باشد و يكي از 2 شريك سهم خود را به شخص ديگري بفروشد، شريك ديگر حق دارد قيمتي را كه مشتري داده است به او بدهد و مالك سهم فروخته شده شود.
به طور مثال شخص «الف» و شخص «ب» در مالكيت زميني شريك هستند و شريك «الف» قصد فروش سهم خود از زمين مشترك را دارد و با تعيين قيمتي آن را به شخص «ج» مي‌فروشد. در اين حالت شخص «ب» با دارا بودن شرايطي مي‌تواند سهم شريك اول را به همان قيمتي كه به خريدار فروخته است بخرد، يعني سهم او را به ملكيت خود درآورد و شخص «ج» را از دور خارج كند.
حق‌شفعه و شروط ايجاد آن
حق‌شفعه در حالي براي شريك ايجاد مي‌شود كه 8 شرط تحقق آن وجود داشته باشد. شرط اول اين است كه مال مشترك غيرمنقول باشد، يعني مالي كه نتوان آن را از محلي به محل ديگر منتقل كرد، به صورتي كه اگر منتقل شود باعث خرابي يا نقص مال يا محل آن شود. همچنين اين شراكت بايد به حالت مشاع باشد و مسلم است اين مال بايد قابل تقسيم نيز باشد، در حالي كه شراكت مشاعي بايد حتما بين 2 نفر باشد چون اگر تعداد مالكان بيش از 2 نفر باشد در مورد ايجاد حق‌شفعه معلوم نيست از شركاي باقيمانده كداميك حق اخذ به شفعه را پيدا مي‌كنند.
نكته: حق‌شفعه به زبان ساده به اين معني است كه هرگاه مال غيرمنقول قابل تقسيمي بين 2 نفر مشترك باشد و يكي از 2 شريك سهم خود را به شخص ديگري بفروشد، شريك ديگر حق دارد قيمتي را كه مشتري داده است به او بدهد و مالك سهم فروخته شده شود
همچنين معامله بايد بيع يعني خريد و فروش باشد. پس حق‌شفعه شامل صلح، هبه (هبه يا بخشش يكي از راه‌هاي انتقال مالكيت است و فرق آن با مبادله اين است كه در مبادله هر يك از طرفين چيزي را مي‌دهند و در مقابل چيزي مي‌گيرند، اما هبه كننده چيزي را مي‌بخشد و در عوض چيزي دريافت نمي‌كند) و ساير معاملات نمي‌شود. پس اگر شريكي سهم خود را صلح كند (عقد صلح يعني كسي بدون گرفتن عوض مقداري از مال يا منفعت، مال خود را به كسي واگذار كند يا از طلب يا حق خود به نفع او بگذرد) شريك دوم حق‌شفعه ندارد، اما اگر بتواند در مراجع قضايي ثابت كند هدف معامله بيع بوده، ولي با عنوان صلح منتقل شده است اين حق براي او قابل اعمال خواهد بود. اين در حالي است كه شريك هنگام استفاده از حق‌شفعه بايد مبلغ قيمتي را كه مشتري داده نه كمتر و نه بيشتر به شريك خود بدهد. همچنين اين حق فوري است، بنابراين درنگ و تاخير در اخذ شفعه باعث سقوط حق مي‌شود و بالاخره اين‌كه هرگاه خريد و فروش راجع به اعيان (يعني هر چيزي كه روي زمين وجود دارد) و بدون زمين باشد حق‌شفعه وجود نخواهد داشت.
چند سوال
يكي از سوالات مطرح در مورد حق‌شفعه به آپارتمان‌ها مربوط مي‌شود. يعني مردم مي‌پرسند آيا اخذ به شفعه در خريد و فروش آپارتمان‌ها نيز قابل اعمال است كه پاسخ قانونگذار اين‌گونه است: به نظر مي‌رسد به علت اين‌كه مالكان آپارتمان‌ها فقط مالك مطلق سهم اختصاصي يعني بناي بدون زمين هستند و در زمين، مالكيت مشاعي به صورت حق استفاده از مشاعات است، اخذ به شفعه جاري نخواهد بود. جاري نبودن حق‌شفعه در مورد ساختمان يا درخت خانه مشترك كه بدون زمين آن فروخته مي‌شود نيز صادق است. در اين ميان عده‌اي مي‌پرسند اگر سهم يكي از دو شريك وقف باشد آيا متولي وقف يا كساني كه به نفع او وقف انجام شده مي‌توانند از حق‌شفعه برخوردار شوند و سهم فروخته شده شريك را تملك كنند؟ قانون در اين مورد مي‌گويد متولي وقف و كساني كه به نفع آنها وقف شده حق استفاده از حق‌شفعه را ندارند چون اين حق امتيازي استثنايي است كه محدود به زمان است و فقط در صورتي كه صاحب ملك بخواهد ملك را بفروشد شريك ديگر حق‌شفعه پيدا مي‌كند.
مورد ديگر در قوانين مربوط به حق‌شفعه اين است كه اگر مشتري بعد از خريد و قبل از اين‌كه شريك از حق‌شفعه استفاده كند مورد خريداري شده را به ديگري بفروشد حق‌شفعه همچنان برقرار است و اگر شريك از حق‌شفعه استفاده كرد همه معاملات مشتري كه بعد از عقد فروش و قبل از استفاده شريك از حق‌شفعه صورت گرفته باطل مي‌شود.
مريم خباز / گروه جامعه