جام جم آنلاين: رابطه موجر و مستاجر هميشه روي ريل صلح و صفا پيش نميرود. سلام و تعارفات و احوالپرسيهايي كه قبل از نوشتن اجارهنامه، ديگران را مجذوب ميكند هميشه تا پايان قرارداد باقي نميماند. گاه موجر مقصر است و گاه مستاجر، اما ناآگاهي هردو از حقوق و وظايفشان به اختلافها دامن ميزند.
يك قرارداد اجاره بايد دقيق و كارشناسانه نوشته شده باشد. مالي كه موجر براي مدت معين يا مبلغي از پيش تعيين شده در اختيار مستاجر ميگذارد آنقدر ريزهكاريهاي حقوقي دارد كه با تعارف و سهلانگاري، خيلي راحت به خطر ميافتد. مستاجر هم بايد اين ريزهكاريها را بداند تا زير بار تعهداتي نرود كه جايي در قانون ندارند، اما گاهي در تنظيم قرارداد اجارهبها، كدخدامنشي جاي دقت در تنظيم قرارداد را ميگيرد و آن گونه ميشود كه موجر و مستاجر هر دو زيان ميبينند و جز ارائه شكايت به دادگاه يا صرفنظر كردن از تمام حق و حقوقشان، راه ديگري پيدا نميكنند.
اجارهنامه را ميتوان به 2 شكل رسمي در محضر يا توسط افراد عادي تنظيم كرد كه در هر دو صورت اين اجارهنامه بايد حاوي اطلاعاتي باشد از جمله اين كه مدت اجاره مسكن در آن قيد شده باشد چون اگر اين مورد در قرارداد نيامده باشد عقد باطل است. همچنين مشخصات شناسنامهاي و اطلاعات مربوط به محل سكونت و كار و همچنين شمارههاي تماس اجارهدهنده و اجارهكننده بايد در قرارداد آورده شود، ضمن اين كه مشخصات كامل محل مورد اجاره يعني آدرس، مساحت، امكانات و اينكه جزو كدام پلاك ثبتي است و قرار است چه مورد مصرفي داشته باشد نيز بايد در قرارداد بيان شود.
مبلغ اجارهبها اعم از مبلغي كه هر ماه بايد پرداخت شود و پولي كه به عنوان رهن در اختيار موجر قرار ميگيرد هم بايد با جزئيات در قرارداد آورده شود. البته تا اينجاي كار را بيشتر موجران و مستاجران ميدانند و رعايت ميكنند، اما موضوعاتي فراتر از اين بحثها را شايد كمتر كسي در قرارداد اجارهبها رعايت كند. موضوعي كه موجران همواره نگران آن هستند تاخير يا خودداري مستاجر از پرداخت اجاره بهاي ماهانه است يعني همان نگراني كه با گنجاندن آن در قرارداد اجاره ميتواند، رفع شود. به اين ترتيب اگر مستاجر از پرداخت اجارهبها امتناع كرد موجر ميتواند در قرارداد، شروطي را به نفع خودش اضافه كند، مثلا روي اين موضوع تاكيد كند كه در صورت تاخير بيش از 10 روز در پرداخت اجارهبها اين حق را دارد تا قرارداد را فسخ كند و تخليه محل را از مستاجر بخواهد.
البته گذاشتن اين شروط در قرارداد حق طرفين است، به طوري كه موجر و مستاجر براي اطمينانخاطر و جلوگيري از بروز اختلافات احتمالي ميتوانند شروطي را به قرارداد اضافه كنند. البته اين شروط بايد مورد قبول دو طرف باشد كه اگر چنين توافقي حاصل شود، اثر حقوقي پيدا ميكند. به اين ترتيب اين امكان وجود دارد اين شرط در قرارداد ذكر شود كه ماليات مستغلات و عوارض شهرداري و تعميرات اساسي بهعهده موجر است و هزينههاي حفاظت و نظافت ساختمان با مستاجر يا مثلا موجر اين شروط را بگذارد كه مستاجر حق انتقال ملك مورد اجاره به ديگري را ندارد و همچنين مستاجر را متعهد كند كه ملك (عين مستاجره) را سالم و بدون عيب و نقص و مانند روز نخست به موجر تحويل دهد. همچنين طرفين ميتوانند اين شرط را نيز در قرارداد بگنجانند كه اگر مستاجر قبل از پايان مدت اجاره تمايل به تخليه ملك دارد، مكلف شود تا موضوع را از يك ماه قبل به موجر اطلاع دهد.
تعديل مبلغ اجاره
موجر به ملكي كه اجاره ميدهد، به چشم يك منبع درآمد نگاه ميكند و مستاجر به چشم چيزي كه درآمد و پساندازهايش را ميبلعد، شايد بخشي از اختلافات موجران و مستاجران هم مربوط به اين نوع نگاهها باشد، اما به هر حال قانون و عرف ميگويد موجر حق تعيين مبلغ اجاره را دارد و مستاجر اگر اين مبلغ را پذيرفت، بايد تا پايان قرارداد نسبت به پرداختش متعهد باشد.
نكته: موجر و مستاجر ميتوانند براي ارائه درخواست تعديل اجارهبها به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه و كپي اجارهنامه را نيز به اين درخواست پيوست كنند و با پرداختن هزينه مربوط به دادرسي، تعيين نرخ عادلانه اجارهبها را از دادگاه درخواست كنند
البته قانون اين حق را به موجر و مستاجر داده است تا از مراجع قانوني تقاضاي تعديل اجارهبها را داشته باشند كه براي اين كار بايد مراحلي طي شود. پس چه موجر و چه مستاجر براي ارائه درخواست تعديل اجارهبها بايد به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه و كپي اجارهنامه را نيز به اين درخواست پيوست كنند و با پرداختن هزينه مربوط به دادرسي، تعيين نرخ عادلانه اجارهبها را از دادگاه درخواست كنند. البته از آنجا كه برخي موجران و مستاجران اجارهنامه كتبي در اختيار ندارند، پيگيري موضوع از طريق تحقيقات محلي و شنيدن شهادت گواهان انجام ميشود.
بايد در نظر داشت كه اگر هنگام تنظيم قرارداد اجاره، موجر حق تعديل اجارهبها را از مستاجر گرفته باشد دادگاه به اين شرط، ترتيب اثر نخواهد داد.
موجران، مستاجران و 20 نكته كليدي
آگاهي از قانون كه حقوق و وظايف افراد را تشريح ميكند، تنها راه جلوگيري از بروز اختلاف است كه موجران و مستاجران هم از اين قاعده مستثني نيستند. براي همين كتاب حقوق شهروندي در امور املاك و عقد اجاره 20 نكته اساسي را به افراد يادآور ميشود كه اگر به دقت رعايت شوند، بروز اختلاف و طرح دعوي در محاكم، كاهش چشمگيري مييابد. اولين نكته اين است؛ در اجاره مسكن بايد مدت اجاره معين باشد در غير اين صورت اجاره باطل است و نكته دوم اين كه لازم نيست موجر حتما مالك ملك باشد ولي بايد حتما مالك منافع آن باشد.
اگر بعد از تنظيم قرارداد معلوم شود كه ملك در حال اجاره، معيوب بوده، مستاجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر آن عيب را رفع كند و به مستاجر ضرري نرسد، مستاجر ديگر حق فسخ نخواهد داشت. موجر نميتواند در مدت اجاره، در ملك (عين مستاجره) تغييري ايجاد كند كه با استفاده مستاجر از آن در تعارض باشد ولي اگر ملك نياز به تعميراتي داشته باشد كه تاخير در آن موجب زيان ديدن موجر ميشود مستاجر نميتواند مانع انجام اين تعميرات شود ولي اگر اين تعميرات مانع استفاده از مورد اجاره شود حق فسخ براي مستاجر محفوظ است. تعميرات و همه مخارج مربوط به ملك كه آن را قابل سكونت و استفاده ميكند برعهده مالك است، مگر اين كه خلاف اين موضوع در اجارهنامه ذكر شده باشد.
اگر مستاجر خارج از حدود متعارف از مورد اجاره استفاده كند و موجر نتواند مانع او شود، حق فسخ براي موجر وجود دارد. اگر مستاجر از ملك مورد اجاره استفادهاي غير از توافق انجام شده بكند موجر حق فسخ اجاره را دارد. عقد اجاره بلافاصله پس از انقضاي مدت اجاره به پايان ميرسد و اگر مستاجر بعد از پايان مدت اجاره همچنان ملك را در تصرف خود بگيرد بايد اجاره بهاي آن را بپردازد.
عقد اجاره با فوت موجر و مستاجر باطل نميشود اما اگر موجر فقط تا زمان حيات خود مالك منافع ملك باشد، اجاره با فوت او باطل ميشود. اگر مستاجر، ملك را به فرد ديگري اجاره دهد اجارهنامه فسخ يا باطل نميشود مگر اين كه موجر در قرارداد اجاره در اين مورد براي خودش حق فسخ قائل شده باشد. اگر مستاجر بدون اجازه موجر در ملك تعميراتي انجام دهد حق مطالبه آن از موجر را ندارد و اگر مستاجر بدون اجازه موجر در خانه يا زميني كه اجاره كرده ساخت و ساز كند و چيزي بكارد موجر حق دارد آن را از بين ببرد و اگر بر اثر اين عمل نقصي به بنا و زمين اجاره شده وارد شود تقبل آن برعهده مستاجر خواهد بود.
مريم خباز / گروه جامعه